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Modernisierung: Kehrseite der Medaille

(ho) Vermieter V modernisiert zum Ärger von Mieter M. Während der Baumaßnahmen muss die Gasversorgung unterbrochen werden. Während dieser Zeit kann die Mietwohnung nicht beheizt werden. V bietet M deshalb eine Ersatzwohnung an, in die M aber nicht gleich einzieht. Zur Überbrückung stellt V Ölradiatoren zur Verfügung, verweist aber M darauf, die Stromkosten dafür selbst tragen zu müssen. M mindert die Miete und klagt auf Rückzahlung überzahlter Mietanteile sowie der verauslagten Stromkosten.

Das Landgericht (LG) Berlin gibt der Klage statt (Urteil vom 29.1.2018 - 65 S 194/17, veröffentlicht in IMR 2018, 364). Auch wenn ein Mieter zur Duldung von Instandsetzungs- und/oder Modernisierungsarbeiten verpflichtet sei, könne er die Miete mindern, wenn durch die Arbeiten die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache gemindert sei (§ 536 Abs. 1 BGB). Duldungspflicht und Mietminderung schlössen sich gegenseitig nicht aus, was auch den Gesetzesmaterialien entnommen werden könne (Deutscher Bundestag, Drucksache 17/10485, S. 18 f). Unerheblich bleibe auch, ob die Einschränkung im Gebrauchswert der Mietsache durch den Vermieter pflichtwidrig oder widerrechtlich eingetreten sei. Denn die Mietminderung greife verschuldensunabhängig. Schließlich sei der Mieter nicht gehalten, eine Ausweichwohnung zu akzeptieren. Denn das Besitzrecht des Mieters an der von ihm bewohnten Wohnung auf der Grundlage des geltenden Mietvertrags sei geschützt. Aus der Duldungspflicht lasse sich eine solche Pflicht des Mieters deshalb nicht ableiten (ebenso: LG Berlin, Urteil vom 17.2.2016 - 65 S 301/15, IMR 2016, 233). Im Gegenteil stehe ihm ein Anspruch auf Ersatz modernisierungsbedingter Aufwendungen schon aus dem Gesetz zu.

Nähere Informationen zu den Positionen der beteiligten Vertragsparteien im Falle einer Modernisierung bietet die Broschüre "Wohnungsmodernisierung", 7. Auflage 2013, Verlag Haus & Grund Deutschland/Berlin, 278 Seiten DIN A5, ISBN 978-3-939787-61-7, Preis 19,95 € zuzüglich Versandkosten bei Einzelbestellung, zu beziehen über Haus und Grund Gehrden, Ronnenberg und Umgebung e.V.

© Dr. Hans Reinold Horst

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